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温商吐心声“立体车库,我真的干不起”

2015-05-20 21:07
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  几天来,大连将大力整治交通拥堵、增加停车场建设的一系列动作,让荣凯(大连)立体车库股份有限公司董事长虞伟献又看到了停车场建设的曙光。此前,虞伟献和几位温商共同创立的这家立体车库投资企业,几乎要停掉了立体车库的所有项目。原因只有一个,这就是不赚钱。在虞伟献看来,公共停车场或专用停车场的建设投资较大,回收期较长,而此前大量的占道停车以低成本抢占了专用停车场的车源,自然无账可算。

  “但如果政府这一次真的下决心系统性地整顿道路交通秩序,停车场建设的春天就真的可以期待了。”虞伟献说。

  一个车位的数字:35平方米、10万元

  在大连的停车场建设领域,荣凯是个较有影响的品牌。市内的多个新建小区、大厦的停车场,都由荣凯进行立体车库的建设。“现在的新建建筑,往往会要求有车位配套,”虞伟献告诉记者,有的小区本来停车场车位配比比较少,但由于验收需要,会临时要求荣凯为其设计一个二层的小型立体车库。但部分情况是,一些外部路面交通管理不严格的地区路面停车普遍,小区内的地下停车场由于收费问题就产生闲置,一些开发商甚至就将停车位租用他用,部分小区甚至有用停车场位置开饭店、改公建的现象。

  这与车位的建设成本有关。虞伟献告诉记者,一般来说,一个车位的综合面积要在35平方米左右,立体停车场的设备资金就需要5~6万元,加上土地出让金、楼面建设等,一个车位至少要在10万元,如果算上其他人工维护费用、管理费用等,价格则要更高。即便不采用立体停车设备,一个车位的投资成本也在6~10万元左右。这主要根据选择地段的成本有差异。

  为什么以前投资停车场不赚钱?

  虞伟献坦言,在为一些建筑做了停车场的配套建设之后,现在荣凯已经基本上暂停了停车场的这部分业务。

  “选址和成本之间的矛盾是目前最难解决的两大问题。”虞伟献说。立体停车场一般的建设思路都是由建设企业投资建设,建成后由建设企业直接运营、收费和后期维护。这对建设企业的资金要求非常严格,同时,按照现行的停车场收费标准,收回成本的回报期非常长。而一些旧有的设备改造项目,则往往由于产权不明晰而不敢轻易介入。

  虞伟献向记者透露,建设专用或者公共停车场要想有良好收益,必须考虑其周转率,建在繁华的商业区和商务区为宜。但在这样的区域,土地成本非常高。“除非是在空地上建设,否则一旦涉及地上物业拆迁,成本就无法控制。”虞伟献告诉记者,从土地使用及立体车库建设成本来计算,综合测算下来一个车位建设费用大概在6万~10万元,如果地下深度更深,则费用可能更高。如此计算,一个车位的成本回收期约在15年,而对于一个200个车位的停车场来说,建设方需要付出的资金至少在千万元以上。建设方还需要付出后期维护的各项成本和每年8%~20%不等的贷款利息,这些都是巨大的成本。加上很多市民习惯在路边停车,觉得按小时收费的地下停车场太贵等因素,停车场建成之后,也面临着使用率不高等局面。这就造成了此前有个别停车场打着建设公共停车场的旗号拿地,但最终却大量增加了商业面积。“销售商业面积远比一辆车一辆车地每天收几块钱十几块钱的停车费回收投资速度快得多,但在大量商业面积售出的同时,车位的配比又面临新的缺口。”

  停车产业每年至少20亿元规模

  “在国外,立体车库的合理运营,建设方可以通过在停车楼面积外附建商业面积的方式来实现,”虞伟献说,举个例子,政府可以允许在立体车库之外,建设少量比例的商业面积,这样可以使得建设方从商业物业经营上获得一定的收益;或者在楼体外利用楼体广告获取一定收益。而在国内,停车场的建设,还是一个需要探讨的话题。

  业内人士向记者介绍,在大连,保守估计停车产业至少有20亿元的规模,随着机动车辆的日益增多,这个产业规模还将不断扩大。如此巨大的市场,吸引社会投资是必然的。尽管此前市场有点令人失望,但眼下,虞伟献却再一次从政府今年对停车和交通问题的大力度整治上看到了新的机会。“解决交通拥堵的问题,停车问题一定是关键环节,”虞伟献说,听说市政府正在考虑加大对违章停车的处罚力度和减少路面停车,另一方面还将出台措施鼓励社会资本进入停车场建设。在大连,保守估计停车产业至少有20亿元的规模,随着机动车辆的日益增多,产业规模还将不断扩大。如果真能如此,荣凯一定还有继续出手停车场产业的意向。

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