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从贫民窟到东海岸创新基地,萨默维尔市二十年颠覆之路

2018-10-29 09:37
来源: 猎云网

位于马萨诸塞州剑桥的肯德尔广场可谓是技术、科学和资本近乎完美的结合。毗邻麻省理工学院并与哈佛大学位于同一条街道,广场上林立的高楼由辉瑞、艾迪克和阿卡迈等公司建造,大楼里不仅设有谷歌、Facebook和Twitter的办公区,还有包括Cogo Labs和麻省理工学院的引擎在内的蓬勃发展的孵化器和加速器。2009年,波士顿咨询集团将这座广场誉为“世界上最具创新性的一方土地”。

为了学习如何创建像肯德尔这样繁荣的创新区,很多来自国内外的官员都曾走进剑桥市政厅,但结果却不尽如人意,因为肯德尔的成功得益于一些独特的优势:首先,它与麻省理工学院和哈佛大学仅几步之遥,而且地铁线连接着该广场与其它六所研究型大学;其次,该区域有大量有待修复或拆除的旧工厂;最后,该地区充斥着大量流动的风险资本(马萨诸塞州在2018年第一季度签署的风险投资协议的数量排名全国第三)。

然而,随着肯德尔逐渐成为科技界的弄潮儿,不是每一家初创企业都能在那里落户了。对于部分人来说,文化环境以及高额的成本让他们决定避开这一地区。Via Separations是一家致力于通过改变制造流程而解决全球能源问题的公司,该公司的首席执行官Shreya Dave就表示:“肯德尔对我来说就是一个乘载着大型生物技术公司的熠熠生辉的品牌建筑,这样的地方并不适合我们公司。”

有着麻省理工学院学士和博士学位的Dave似乎就是一个典型的肯德尔人。但是,Via Separations与辉瑞或者谷歌的业务着实不同,Dave说:“我们做的是清洁技术,而不是生物技术。除此之外,你看看那些生物技术公司支付的租金,每平方英尺的租金都在75美元以上,我们无法承担三年的租金。”

于是,人们找到了一个解决方案,那就是联合广场。联合广场位于萨默维尔市,距肯德尔仅1.5英里,这里混杂着三层住宅和公寓楼,里面住满了研究生、移民以及已经在这里生活了一个世纪的家族。虽然萨默维尔与肯德尔不同,但资本在这里也找到了落脚点。这里的租金是每平方英尺35美元左右,不到肯德尔的一半,周围有酒吧、小型杂货店以及十几个国家的风味餐厅,也有一些新开张的店铺,

萨默维尔市曾被评论家称为贫民窟,该市已经花了二十年的时间来重塑其形象。在市长Joe Curtatone领导下的15年里,市政府积极求助于科技公司,成功改善了城市面貌。对于小型企业来说,这里虽然没有闪闪发光的高层建筑,但是有很多可以修复的工业用地,而且地铁站也会在2021年建起来。除此之外,在未来五年之内,联合广场的中心还会建设一座面积为120万平方英尺的科技办公楼和实验楼。

房地产经纪人David Lilley表示:“一个新的火车站就可能带来住房和大型商业开发项目的爆发,我预测Green Line T火车站的建设已经提高了当地房价,但如果有大量技术涌入,增长的速度会更快。”

Greentown实验室代表着联合广场向肯德尔迈进的第一次大跨越。2013年,该孵化器占据了之前的信封工厂的一部分,它的首席执行官Emily Reichert也是麻省理工学院的校友,他说:“我们需要一个独特的空间,供我们在里面制造产品、制造噪音、忽视卫生甚至堆放沉重的物品。”去年冬天,Greentown实验室成为美国最大的基于硬件的清洁技术孵化器。之后,实验室扩建了场地,翻新了邻边一家有着100年历史的占地6万平方英尺的铸造厂,还扩建了位于两座建筑物之间的80家成员公司,这些公司也包括Dave的Via Separations。

从平民窟到东海岸创新基地,萨默维尔市二十年颠覆之路

Emily Reichert说:“这是萨默维尔地区传统的工业区,这里的建筑物已经有一个世纪的历史了,这些建筑无法变成时尚的办公空间,因此谷歌或者亚马逊并不需要这里,而这样的建筑正是我们需要的。”

联合广场实现科技爆发主要归功于规模庞大的Greentown。仅仅七年,Greentown从只有一名员工(Reichert)发展到拥有450名员工、一个内部机械车间、一个电子商店以及一个湿实验室等等。到目前为止,Greentown已经拥有3.5亿美元资金。它培育的初创公司之一——RightHand Robotics成长于麻省理工学院和哈佛大学,从孵化器中分离出来后,该创企接管了联合广场占地24000平方英尺的老邮局。

当然,其它公司也在推动该地区的繁荣。距离Greentown一个街区的非营利性社区制作集团Artisan's Asylum帮助企业家们学会在实验中使用各种工具和技术,该公司为其成员提供3D打印机、激光切割机、工程软件等。此外,分布于四个国家、拥有500多名员工的3D打印公司Formlabs也在萨默维尔市蓬勃发展。这一切都只是一个开端。

根据目前的发展计划,未来五年里将会有十几个像Greentown这么大的办公空间。芝加哥的开发商Union Square Station Associates(US2)将重新开发广场周围15英亩的区域,这个区域包括一千个住房单元,其中有20%的区域可供开发。目前,US2已经启动了价值15亿美元的开发项目,资金主要来源于金融服务公司USAA,该公司将作为项目的股权合作伙伴。

从平民窟到东海岸创新基地,萨默维尔市二十年颠覆之路

第一期项目位于展望街和萨默维尔大道拐角处,这里的四英亩土地包括一幢设有商业实验室和办公室的七层大楼以及一幢25层的多功能住宅楼,这期工程将于今年秋季动工。项目完成后,该区域将有60%的商业区、40%的住宅区以及2.5英亩的开放空间。

在此项目开始之前,Boynton Yards项目将开发374000平方英尺的商业空间和实验室,这里位于联合广场的中心,去离剑桥和肯德尔仅需步行十分钟。萨默维尔的经济发展主任Tom Galligani说:“Boynton Yards地区到处都是仓库和废品垃圾场,因此可以改变的空间很大,部分建筑将被修复,另一部分将在未来几个与月里重新建设。”

参与建设,却可能无权居住

虽然联合广场被《纽约时报》称为时尚热门的地区,但这里仍旧是一个相对稳定的社区。在这个充满两到三层红砖建筑的地区,怪异的Fluff Festivals(他们在联合广场出售甜美的棉花糖)和天才科技创企可以共存。相比之下,肯德尔的大型生物技术大楼以及工业时尚餐厅看起来都是那么崭新。Galligani说:“肯德尔是世界上最让人惊叹的生命科学建筑群,我们不会取而代之,但作为一个溢出区,我们非常认可自己的定位。”

科技的繁荣并不能为每个人都带来好处。计划中的办公室和实验室将配备大量的新住房,但大部分住房都是公寓,其售价远远超过萨默维尔人的平均收入水平。超过80%的家庭买不起这样的公寓或独户住宅。萨默维尔的高级市政官J.T. Scott认为这个城市需要新企业带来新的收入,但他也担心联合广场中心的开发商不会优先考虑现有社区的发展。

Scott说:“在萨默维尔鼓励商业开发至关重要,但我们不能只是简单地考虑豪华公寓而不顾当地的原有居民,更不能用高价将他们驱离市场。我是这个城市发展的倡导者,我希望看到从Greentown和Artisan Asylum分离出的公司取得成功,但是一味注重重塑社区而忽视对原有居民的保护,只会让金钱流入那些永不满足且高速运转的开发商的口袋中。”

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Scott期望的收入是每年接近1200万美元的新房产税。除了Scott,其他市议员和联合广场社区邻里委员会则希望US2可以通过更多的工作来减少对原有居民的影响,比如提供更多的经济适用房。

委员会的联合主席Bill Cavellini说:“我们希望减少高端开发和转型发展带来的流离失所。10亿美元加上15英亩土地的项目即使在波士顿也会带来一场变革,何况是在萨默维尔这样人口稀少的城市。”

目前,委员会仍然在与US2就提供工作和经济适用房等社区福利进行谈判。另一方面,市议员在2017年12月通过投票决定提高开发商所需缴纳的房产税,开发商必须为超过30000平方英尺的住房项目交税,每平方英尺从5.15美元到10美元不等。这些收入将用于当地居民的就业培训。

其他人则有一种似曾相识的感觉。Lilley自80年代以来就在该地区销售房产了,几十年里,她见过萨默维尔官员孜孜不倦的追求技术,因此她并不担心高估联合广场的潜力。

Lilley说:“我看到过肯德尔广场的崛起,我会再次看到联合广场的崛起。开发的过程是相似的,当你站到联合广场的十楼时,你会看到两座城市以及高高伫立的肯德尔。十五年后,你会看到联合广场就像是今天的肯德尔。”

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