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80亿元港币驰援难阻机构评级下调,富力地产真正的危机要来了?

2021-10-13 13:36
氢财经
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文|梁华梁

80亿元港币驰援难阻机构评级下调,富力地产真正的危机要来了?

国庆假期前夕,倍感危机的富力地产终于迎来了久违的利好:公司两大股东李思廉、张力,将在未来两月内,向上市公司提供80亿元港币的资金支持。

80亿港元,这对于在流动性上捉襟见肘的富力地产来说,绝对称得上是“救命钱”。

而这笔钱,源自李思廉和张力出售富力物业的100亿元人民币现金所得。

也就是说,李思廉和张力二人所得100亿元现金的绝大部分,将用以补充富力地产的流动性。由此可见,李思廉和张力二人可谓是用心良苦。

不过,此举或许可以暂时减轻富力地产的压力,但无法从根本上扭转其短期债务高悬的危机局面。

就在10月11日,国际评级机构标普宣布,将富力地产长期发行人评级从“B”降至“B-”,展望为负面。

我们知道,最近多家房企接连爆雷,而最先发出“警示”的,正是各家评级机构。

如此看来,富力地产远没有解除危机。

【股东甩卖物业资产驰援,只能解燃眉之急】

2020年4月,富力地产将旗下的物业管理平台——天力物业,以约3亿元人民币的“白菜价”卖给了李思廉和张力。

这一交易,被外界广泛质疑为富力地产向大股东输送利益。

不过,李思廉和张力二人并未受到这些质疑声的影响。不久之后,李思廉和张力将天力物业更名为富力物业,并向港交所递表尝试IPO。

最终,在今年年初,富力地产成功登陆资本市场。

而如今,李思廉和张力再次以100亿元的价格,向碧桂园服务出让富力物业,也就一年多的时间,净赚97亿元。

而这笔钱的用途,将用以补充富力地产的流动性。不过,从交易内容来看,这笔钱将分两阶段、四期交予李思廉和张力二人之手。

第一阶段70亿元分三期:第一期20亿元,已存于监管账户;第二期30亿,待反垄断部门批复后支付;第三期则需满足若干要求,如保证2021年起长期持续稳定(不低于20年)。第二阶段30亿元,明年2月进行2021年业绩审计,满足约定交付面积后支付。

也就是说,此时李思廉和张力向富力地产提供的80亿港元股东资金,基本上算是自掏腰包。由此也可以看出,富力地产当下有多缺钱。

而从这边交易来看,虽然李思廉和张力净赚97亿元,但还是亏了。

根据之前披露的招股书显示,2018年-2020年,富力物业的收入分别实现18.23亿、21.7亿、25.97亿元,期间同比增幅分别为19%、19.7%。

2019年,富力物业的净利润由亏转盈至6380万。而在2020年,富力物业的盈利能力完全爆发,净利润同比大幅增长275.6%至2.4亿。

由此可见,在物业行业景气度整体上扬的大背景之下,富力物业绝对称得上优质资产。

然而,就是这样一个“现金奶牛”,却被李思廉和张力甩卖了。而所筹资金,也要用于补充富力地产的流动性。

总而言之,富力地产就是缺钱。

不过,即使有这笔钱的火速驰援,也只是解了富力地产的燃眉之急,其缺钱的局面并未出现根本性变化。

据富力地产公布的2021年半年报数据,其持有现金288亿元,同比下滑20%,其中现金及现金等价物127.64亿元,受限制现金为160.38亿元。而富力地产借款总额1433亿元,其中一年内到期的有息负债为519.04亿元。

也就是说,即使加上这80亿元港币,富力地产的现金及等价物,也未能完全覆盖其短期债务。

【销售疲软、评级遭下调,还有多少资产可卖?】

面对如此大规模的短期债务,除了卖资产筹钱之外,富力地产最应该做的,是抓销售、促回款。

不过,数据显示,截至9月底,富力地产的总销售额为932亿元,相当于只完成1500亿元销售目标的62.13%,显然不行。

从理论上来讲,富力地产还可以“借新还旧”。不过,这条路显然也已经被堵得死死的了。

就在10月11日,国际评级机构标普宣布,将富力地产长期发行人评级从“B”降至“B-”,展望为负面。

评级被下调,意味着富力地产发行新债几无可能。

事实上,早在9月3日,另一家国际知名评级机构——穆迪,将富力地产的公司家族评级从“B1”下调至“B2”,并将富力地产(香港)有限公司(富力香港)的公司家族评级从“B2”下调至“B3”。

对此,穆迪表示,“将富力地产的公司家族评级下调至B2,这反映了该公司的再融资风险上升,原因是公司获得境外资金的能力削弱且有大量债务即将到期”。

值得注意的是,此次下调富力地产评级的标普,在8月25日发布的报告中,对富力地产还是相当“友善”的。

彼时,标普表示,“富力地产年内债务到期规模可控。2022年需偿还的190亿元左右债券,境内债部分可利用内生资源偿还。境外到期债券的再融资则将取决于市场条件,如果无法通过境外资本市场获取融资,可能就需要更多依靠内生资源和资产出售来偿债”。

结果,富力地产确实如标普所预测的,通过出售资产来增加流动性了。可即便如此,标普却突然“变脸”,下调富力地产的评级。

对此,标普表示,尽管富力地产近期得到了股东注资,但其流动性在未来12个月内仍将继续维持紧张。而由于市场情绪疲软,经营环境充满挑战,且富力地产自2019年以来缺乏新的土储补充,标普认为该公司的销售额在未来6-12个月实现明显反弹的不确定性较高。

也就是说,此次标普下调富力地产评级,一个重要原因正是对其销售情况的担心。标普还预计,2021年富力地产的合同销售额将下降13%-15%至1280亿元-1300亿元,并将在2022年进一步下降4%-6%。

这正与上文提到的,富力地产的销售不畅这一背景所相呼应。

富力地产遭下调评级,可能预示着真正的危机即将到来。

不久前,新力控股、花样年控股相继因评级机构的“看衰”而陷入流动性危机,虽然富力地产动作很快,在债务集中到期之前,从主要股东处获得宝贵的现金,暂时避免了重蹈上述两家房企的覆辙。

但是,正如标普所言,富力地产在2022年下半年需要偿还40亿元的公司债券和6.5亿美元的债券,这些还款需求相对其手头现金而言,仍相当棘手。

而在销售疲软的情况下,富力地产现金生成速度的放缓,会对债务偿还带来不确定性。

怎么办?富力地产能做的,或许还是出售资产。

但是,像富力物业这样的优质资产,富力地产手上还有多少呢?

声明: 本文由入驻维科号的作者撰写,观点仅代表作者本人,不代表OFweek立场。如有侵权或其他问题,请联系举报。

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