自去年8月“先行示范区”支持意见出台后，深圳房价就走上了新一轮的“独立”上升期，11月取消“豪宅税”让火烧更旺，并在今年上半年达到沸点。

不得已，深圳在近期祭出了“史上最严”的楼市调控政策。深圳楼市新政，能否彻底浇灭这股投机情绪，目前还不得而知。但可以肯定的是，之后的八九月份乃至年底，深圳楼市会进入相对的“平静”期。与此同时，深圳也将迎来经济特区建立40年大庆。

1980年8月26日，作为改革开放的重要举措，国家批准在广东深圳、珠海建立经济特区；其后又在福建厦门、广东汕头，海南，新疆喀什、霍尔果斯建立经济特区。

40年来，作为所有经济特区中最成功的样板，深圳经济特区的发展史大致可以分为两大阶段：

1980到2000年，依托毗邻香港的区位优势，建立完备的工业和三产体系，培育发展高新技术和金融产业，成长为华南地区中心城市；

2000到2020年，着力布局科技创新及产业升级，发展壮大战略行业龙头企业，经济特区延伸到全市范围，进一步成长为全国经济中心城市。

前后各20年，深圳产业发展经历了由外资办厂到本地办企的历史性跨越。现在的深圳，不仅拥有华为、腾讯、平安、招行、万科等本土巨头企业，而且不管创业密度还是商事主体总量均居全国大中城市第一。

然而，伴随着近年来突出的楼市畸形发展、工业土地受限等热点问题，深圳产业外溢现象愈加明显。

楼市畸形发展，加重中小企业经营成本及员工生活成本，加速逃离深圳。工业土地受限，本地制造业企业想要扩建厂房或新建园区，只能走出深圳。

深圳产业外溢，为何东莞成最大赢家？

改革开放，不仅造就了深圳的发展奇迹，而且也造就了珠三角的发展奇迹。

2019年，广东GDP总量近10．8万亿，连续31年位居全国第一；其中珠三角九市GDP总量近8．7万亿，占据绝对大头。

不过，珠三角九市中，不同城市间的产业能级差异巨大，不同梯队间的经济规模大致砍半。其中，广深作为一线城市，深圳GDP近2．7万亿，广州GDP近2．4万亿，位列第一梯队；佛莞作为“新一线城市”，佛山GDP近1．08万亿，东莞GDP近9500亿，位列第二梯队。GDP再砍半，惠州、珠海、江门、中山位列第三梯队，肇庆位列第四梯队。

整体来看，珠三角由广深两个一级核心、佛莞两个次级核心引领带动发展。

其中，深圳和东莞不仅地理上相邻，同时居于珠江口东岸；而且自2000年后就一直在进行着或主动或被动的产业协作和经济融合。当然，一般也会把惠州纳入其中。最近10多年，“深莞惠”的叫法经历了从一体化到经济圈，再到都市圈的过程。

2014年，深莞惠经济圈扩容，汕尾、河源加入其中。在区划调整30多年后，原惠阳地区所辖五城再度“合为一体”。2020年，广东明确加快建设涵盖东莞、惠州、汕尾、河源的深圳都市圈。

就产业协作和经济融合的强度、深度而言，深圳都市圈中，东莞与深圳间无疑是一档，惠州再一档，背靠“深汕合作区”的汕尾再一档，河源最后一档。东莞与深圳间的产业协作和经济融合，为什么要远大于惠州等同都市圈的城市呢？

首先，东莞和深圳有着类似的产业发展经历，都曾被誉为“世界工厂”，从“三来一补”起家，主打对外代工贸易，同时建立起了较为完备的制造业体系门类和产业链条。不过早于东莞一步，深圳实现了从“传统制造”到“硬件科创”的产业转型。

深圳产业转型发展以后，与东莞间的“上下游”产业协作反而更密了：

一方面东莞在经历2008年全球金融危机后，大批外资代工厂或压缩规模或关闭转移，而来自深圳企业的生产需求可以进行一定的填补；另一方面，东莞和深圳的制造业链条一脉相承，深圳企业可以在深圳办公、东莞开厂，而东莞完备、成熟的制造业体系和资源，可以更好满足深圳“硬件智造”企业将想法创意转化为标准成品的批量生产需求。

其次，正如上文所言，即便是在深圳都市圈内部，也有鲜明的片区等级划分，深圳一级核心，东莞次级核心。在产业发展基础、经济发展水平、城市发展能级等等指标上，惠州远非东莞的对手。这样的等级网络也决定了，深圳产业协作和经济融合优先考虑的是东莞，而非惠州。

再者，东莞地理和区位优势明显，夹在广州深圳之间，全国唯一可以接受二大一线同时辐射的城市。深圳企业选择东莞，无疑也看到了其靠近广州大平台大市场大舞台的显著优势。广州作为中国三大门户，集商贸、会展、交通、教育、文化、医疗等多重枢纽于一身，这些资源可以为东莞更好利用。深圳企业选择东莞，还可以此为据点，借机全面北上和西进，构建起在大珠三角地区的完整发展网络。

最后，深圳、东莞、惠州既是深圳都市圈中的一员，也是粤港澳大湾区中的一员。大湾区建设的核心在环珠江口片区，惠州相比东莞的地理位置就边缘化了。或许更重要的是，大湾区的一项核心工作是建设国际科技创新中心，而其最重要的载体是“广深港澳”科技创新走廊。

建设大湾区，东莞不仅区位优势更加显著，更是国际科创中心和“广深港澳”科创走廊建设的核心受益方。对深圳“硬件智造”乃至科创企业而言，“天时地利人和”基于一身的东莞，在大湾区内无疑是最佳的生产基地甚至第二总部之选。

而从近年来深圳产业外溢的实际情况来看，东莞也成了无可置疑的最大赢家。如果再在东莞范围内找一个超大赢家的话，无疑是松山湖片区。