2．3 技术发展

在物流行业专利量申请方面，截至2021年6月8日，苏州科盛仓储物流设备有限公司申请专利量拔得头筹，高达100件；随后是广州金睿五金制品有限公司、北京京东尚科信息技术有限公司、北京京东世纪贸易有限公司，申请专利量都突破了80件，分别为92件、85件、84件。

图 2021年中国仓储物流行业申请人专利量

资料来源：资产信息网 千际投行 佰腾网

2．4 政策

物流地产始于上世纪80年代，至今为止已有几十年的历史，我国物流地产起步较晚，但在物流需求推动下发展势头更劲。

近年来，国家层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。

政策主要从降本增效和推动物流枢纽建设两方面促进物流地产蓬勃发展。一方面，通过减税降费等措施鼓励物流地产发展，如大宗商品仓储用地城镇土地使用税减半征收等物流领域税费优惠政策。另一方面，前瞻性规划国家物流枢纽，发展现代化物流网络，如到2020年布局建设30个左右国家物流枢纽，到2025年，布局建设150个左右国家物流枢纽。

表 2018年－2020年中国物流地产行业相关政策

资料来源：公开资料整理 资产信息网 千际投行

第三章 行业估值、定价机制和龙头产业3．1 行业估值

物流地产行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P／S市销率估值法、EV ／ Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV／EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。

图 行业综合分析

数据来源：资产信息网 千际投行 Wind

3．2 行业发展

物流地产作为物流基础设施，是物流供应链的重要环节，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着重要作用。物流产品、服务模式、技术水平等发展升级，推动着物流地产行业的进步。

（1） 居民消费水平加速攀升

根据SIF（苏宁金融研究院）对全国居民实物消费、服务类消费、消费升级业态、苏宁消费升级等指标体系的综合分析后提出的消费升级指数情况，国内居民消费升级综合指数从2013年的0．341上升至2019年的0．378，年均增速约1．73％，反映出我国居民消费水平加速攀升，消费需求巨大。

（2） 社会消费品零售总额高速增长

2010－2019年中国社会消费品零售总额年均复合增速超过10％，2020年1－11月中国社会消费品零售总额达到35．14万亿元，物流地产的基础设施作为零售供应链的中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着重要作用，零售市场的高速增长进一步促进物流地产的发展提升。

（3） 物流需求增长良好，支持经济恢复稳定

过去的2021全年社会物流总额335．2万亿元，是“十三五”初期的1．5倍。按可比价格计算，同比增长9．2％，两年年均增长6．2％。从年内走势看，由于受下半年散发疫情和上年同期基数较高等因素影响，走势前高后低。一季度同比增长24．2％，上半年增长15．7％，前三季度增长10．5％。

图 2011年－2021年社会物流总额

资料来源：资产信息网 千际投行 中国物流与采购协会

电商的快速崛起：2015－2020年中国快递业务量规模年复合增速超过20％，国内电商的爆发式增长，推动物流行业的迅猛发展，作为配套施舍的物流地产也随之快速发展。

图 2015年－2020年中国快递业务量规模及增长率

数据来源：资产信息网 千际投行 Wind 国家统计局