美国房市：上波次贷危机的原罪，这次为何如此抗摔？

2023-06-27 10:45

1）上周美国地产数据出炉，传达的核心信息还是：地产这波高息威压之下，由于整体库存偏低，这波地产周期调整幅度并不大。到5月，私人住宅批建数、地产已开工的新建住宅数都有触底反弹的苗头，甚至二手房都在量价双双缓慢攀升的阶段。而后续美国地产市场很可能是高利息、低库存下，卖家稀少、买家稀少的交易“渐冻”式买卖平衡状态，不会对经济构成重大拖累。

2）上周美联储鹰派表态后，市场开始重新今年下半年的加息可能，以及短期利率上行后的衰退预期，导致全球市场都在回调状态。这两周整体属于空窗期：美股财报季尚未正式开启（约7月中上旬正式开启）；从技术驱动周期角度，目前科技股已然高涨到此估值位置，需要等待进一步的业绩验证。而宏观角度，5月最重要的PMI、就业、时薪与CPI数据已知，本周还会发布PCE物价指数和个人消费支出数据来与之前发布的CPI和社零数据交叉检验，不算是全新数据，估计这两周还是偏盘整状态。

3）海豚君在上一期的组合策略中说过，中国资产的修复行情已行至尾声，再加上持仓中的美股科技股估值也已在偏高状态，因此整体做了一次大幅度的减仓，目前的股权仓位大约在55%左右，以等待财报季到来，看实际业绩交付再找机会。

以下是详细分析

一、5月美国地产触底反弹了？

本来市场预期中，高息最为打击的行业——地产行业似乎已经呈现出触底反弹的迹象，尤其是当上下游数据均信号统一地指向地产触底。

首先是获批的新建私人住宅数：5月再次明显回升，获批的住宅数环比已回升已转为5%+的正增长；其次是已开工的新建私人住宅5月环比同样由负转正，季调后的环比大幅拉升到了22%。

另外，5月美国二手房交易也呈现出复苏迹象：二手房交易均价从今年开始已经走出了降价的泥潭，并且逐步企稳回升三个月后，5月二手房的交易量也回来了，季调后环比增长了3%。到5月美国二手房算是实现了微弱的量价齐升。

目前从市场的去化速度来看，由于二手房挂牌量相比疫前少了太多，目前二手房的去化速度是三个月，仍然明显低于疫前的3-4个月左右。

而目前居民住房贷款的还款质量也是在空前较好的位置上：居民按揭贷款不仅违约率（90天）在历史低位上，而且房屋贷款中转为90天违约的比例也在历史低位中。

还有一个另外一个有意思的数据是，几轮快速加息后，美国房贷利率去年10月触顶之后，今年以来并未进一步上行，目前30年房贷利率企稳在6.6左右，反而有所回落。

上下游的数据结合在一起，可以清晰地看到这样一个图景：

1）由于2008年次贷危机后，居民地产去库存比较彻底，二手房存量不大，去化压力不是特别大，所以即使高息，美国从上游的地产建设、到下游的地产销售，都没有上一波次贷危机中无度放贷带来的狂风暴雨式调整；

2）从实际的房贷利率来看，不同于国内房屋贷款LPR+利率溢价，美国房屋贷款利率进入2023年后并未随基础利率的上扬而等比例上扬，反而随着加息接近终点后，房贷利率反而有所下滑。

整体上来看，这一轮的地产调整似乎并不大，所以对经济的拖累并不严重。不过从动销 vs新房存量数据来看，目前新房去化周期仍然比较长，接近八个月的状态。海豚君倾向于认为，在高息持续的情况下，即使这波地产去化不激烈，但地产也摆脱高息的影响，直接进入以往常态下的市场状态，而更偏于低库存下，卖家稀少、买家也稀少的“渐冻”式平衡状态。

二、所以，美国还要加息？

经济走到现在问题不大，而银行体系的信用收缩也基本在蜗牛慢爬的速度。从最新披露数据来看，紧货币是有的：美国在货币收紧的背景下M2相比去年底收缩了接近3%，基础利率拉升了75个基点；但实体经济的紧信用并不明显：银行对实业和消费的信贷发放余额仍有1.2%的正增长，仍在净投放当中。

在这种情况下，美联储在最新议息会议上，虽然暂停了加息，但又挂了个高悬的锤子“年内再加息50个基点”（今年后面还有7月、9月、11月和12月四次议息会议），给美联储后续政策操作空间留了个后路。

由于美联储鹰派引导目标利率再上50个基点，上周市场的交易似乎又回到了偏衰退的交易方向上：10年期国债收益率基本未变，而短债收益率上行，利差倒挂加重，隐含的经济衰退预期加剧。

这两周整体属于空窗期：美股财报季尚未正式开启（大约7月中上旬正式开启），从技术驱动周期角度，在目前科技股已然高涨到此估值位置，需要进一步的业绩验证。而宏观角度，5月最重要的PMI、就业、时薪与CPI数据已知，本周还会发布PCE物价指数和个人消费支出数据来与之前发布的CPI和社零数据交叉检验，不算是全新数据，估计这两周还是偏盘整状态。