因为政府拍卖土地的单位还是偏大，所以1804土地法案的主要受益者，还是大土地投机商。他们能够获取贷款买地，普通移民却必须加价从投机商处购买，这引起了诸多新移民的不满。

摸着石头过河，联邦国会于是再次颁布1820年土地法案（Land Act of 1820），取消了贷款销售土地的做法，并且把公开拍卖的最小土地面积减至80英亩，最低价格定为1．25美元。也就是说，100美元就可以买到1块土地，从而鼓励更多移民购买西部土地并进行开发。 在这种政策之下，美国西部的土地销售出现了大量增加。

1821年，销售量达到78．2万英亩；1828年，销售96．6万英亩；1829年，销售120万英亩； 随着美国西部开发的进行，移民们要求得到更多土地，“先占权”成为了敏感政治议题。

所谓“先占权”，是指移民未经联邦政府授权，占领一块无主土地并对其进行开发。

对于这个问题，美国国会通过1830年优先购买权法案（the Pre－emption Act of 1830），允许这些移民，以最低价优先购买自己所开发土地最多160英亩。 移民越多，要求的土地也越多，众多贫穷移民，希望能够将土地面积限额进一步缩小。

于是，美国国会通过了1832年土地法案（Land Act of 1832），将出售土地面积的最低限额降低到了40英亩，这意味着移民花费50美元即可建立自己的一份私有产业。 这两个法案，一下子掀起了美国西部移民的狂潮，美国土地市场也进入到了沸腾状态。

大量资金涌入房地产、铁路建设等领域，而许多州政府实施自由银行法，将设立银行的最低资本金，下调至10万美元，大批商业银行快速兴起，提供充足信贷，房地产价格开始疯狂上涨，市场投机趋于失控。

拉斯－特维德在其《逃不开的经济周期》一书中，记录了这些疯狂的涨价：“1832年仅有5900万美元，到1836年已经疯涨到了14亿美元……大量的流动性是由新开的银行创造出来的……这些钱并没有投资到新兴产业，其中大部分都流进房地产业用于投机。”“纽约所有东西的价格都高得离谱……房地产价格的快速飞涨并不限于纽约一个地方；芝加哥的土地价值也已经从1833年的156万美元涨到了1836年的不低于1000万美元。”

与此同时，美国联邦土地销售量也突飞猛进：1834年，联邦土地销售增长到惊人的700万英亩；1835年，销售1260万英亩1836年，土地销售量达到历史顶峰的2000多万英亩。…… 政府的土地办公室，在1832年的土地销售额为250万美元，到1836年这一数字达到了2490万美元——当年美国政府的全部财政收入，也仅为5080万美元（见下图）。

数据来源：《美国财政史》。

就这样，依赖卖地收入，到1833年－1837年，联邦政府已经基本偿清了所有债务，国库中还有大量盈余，从而巩固了整个联邦的财政和国家信用——这也是美国联邦政府建立这200多年间，仅有的几年“不欠债时期”（见下图）。

数据来源：《美国财政史》。

烈火烹油、鲜花着锦之时，谁也没有想到，美国的土地财政，竟然因为收入太多而崩溃。 因为卖地收入太多，美国联邦政府财政出现大量盈余，在这种情况下，美国国会表决，要求将财政盈余，按照人口数量分配给各个州财政使用。 根据该项决议，从1837年1月2日开始，财政部每隔3个月，就要从纽约的主要银行提取900万美元现金，并将这些钱分配到各个州——注意，这个所谓的“现金”，就是黄金和白银构成的现金，不是纸币。

因为，就在1836年，激烈反对纸币流通并且痛恨投机行为的美国总统安德鲁－杰克逊，在其离任之前，签署了《铸币流通令》，规定大多数的土地交易，必须采用黄金或白银支付，希望以此来遏制全国的地产投机活动。

在此之前的1832年，一直在发行纸币、充当美国中央银行的第二合众国银行（the second bank of the United States）的20年特许经营权到期，杰克逊否决了其延期申请，这意味着自1832年起，美国不存在“最后贷款人”。 于是，当财政部提取第一笔900万美元金银币现金之后，市场上马上就出现了金银币的极度短缺，这推倒了市场的第一块多米诺骨牌。 人们纷纷冲到银行去提取金银币现金，许多银行因为无法应对挤兑而倒闭。

到1837年底，全美所有银行都停止了金币兑付，股票市场大跌，全美90％的工厂停工，大量工人失业，这就是著名的“1837年美国大恐慌”。 仍然借用《逃不开的经济周期》一书中的描述：“芝加哥一块土地在1836年曾经卖到11万美元，如今持续下跌，到1840年只要花100美元就能够买到。

由于地价下跌，那些购买了大片土地并将其分成更小地块囤积起来的投机者开始认识到，再也没有后续的购买者了。” 大恐慌导致了全美房地产价格崩盘，市场交易几乎停滞，很多人失去土地和房产，大量土地被荒废，到处是烂尾楼房与工地，基础设施和土地开发处于停滞状态。

因为缺乏“最后贷款人”，这一次大恐慌延续时间很长。从1837年开始暴跌，美国经济陷入深度萧条，直到1842年－1843年，全美大部分地区房价才跌至谷底。 随着房地产价格暴跌，购买联邦土地的人大批消失，政府卖地收入锐减，由此导致联邦政府的整体收入锐减。

数据来源：《美国财政史》。

就看上面的这个表格，不需要什么高深的知识，我们就能够判断，美国联邦政府的土地财政，已然崩溃。

       原文标题 : 土地财政的崩溃……