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房企“减负”加速

2024-01-18 14:46

乐居财经

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文/乐居财经刘治颖

冬天到了，春天还会远吗？

近年来，房地产市场持续深度调整，部分房企陷入流动性困境。随着2024年伊始，正荣、旭辉、奥园等知名房企的债务重组取得实质性进展，为整个行业注入了一剂强心针。

据不完全统计，截至目前，富力地产、融创中国、中国奥园等少数房企基本完成境内外债券重组或展期；花样年控股、时代中国控股、碧桂园等房企已基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代置业、绿地控股等房企基本完成了境外债券展期或重组。

从目前的债务重组方案来看，大多数房企均选择了债务展期搭配债转股、股权转让等“以股换债”类的方案。这些重组方案实现了债务规模的大幅削减，为房企减轻了财务压力。

据国泰君安研报，从已披露的计划来看，融创、奥园已经分别实现了45亿美元、49亿美元削债规模，旭辉、世茂的目标削债规模分别为33~40亿美元、60~70亿美元。由此可见，目前各家房企推进的债务重组方案中均实现了较大幅度的削债，比例大约在40%-60%。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，开年房企债务重组加速的现象，反映了房地产行业在经历了前几年的调整后，对于财务结构优化和债务风险管理的迫切需求，毕竟依靠经营现金流的改善来解决困难已经无望，只能通过债务重组来解决问题。

中指研究院企业研究总监刘水认为，2024年会有更多出险企业债务重组取得明显进展，房企风险出清将提速。同时，部分房企成功债务重组对于其他出险企业债务重组和风险化解有较强借鉴意义。

值得注意的是，债务重组只是解决问题的第一步，未来房企仍然面临着复杂多变的市场环境和融资挑战。

据国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。

国际评级机构惠誉发布报告显示，2024年中资房地产开发企业将继续有大量的债券待偿付，到期（包括面临回售）的境内及境外债券的本金总额将达到7373 亿元人民币，较2023年增加11.3%。

国泰君安房地产行业分析师谢皓宇表示，房企债务重组提速，后续重组条件和进度与行业修复进程密切相关。若后续行业修复进程低于预期，境外债务债权人的处境将更被动，房企重组的进度预期加速且条件的放宽程度也将加大。

克而瑞认为，债务重组完成之后，出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身“造血能力”，才能真正摆脱困境。