2、功与守 10个月销售额负增

单说懂敬畏、知进退，唯一穿越两个时代，仍位列四强的万科可谓当之无愧。从活下去到黑铁时代、从破釜沉舟到背水一战，万科可说是懂进退、知敬畏的行业标杆。

2021 年 10月的年度媒体交流会上，万科董事长郁亮甚至感叹：“万科很庆幸，这几年不是老大，行业老大转型比较难的。正好不是老大，给了万科转型发展的机会”、“我们需要继续活下去，需要寻找去建立我们在下一个春天支持我们活得好，活得久的基本能力”。

然2021年前三季，万科总收入2714亿，其中房地产开发业务收入2370亿，多元化业务收入344亿，占比仅12．7％。

另一厢，2022年1月万科合同销售面积210．6万平米，同比降47．17％，合同销售金额356．0亿元，同比下降50．2％。在碧万保创头部房企中“领衔”下滑，抛开疫情影响严重的2020年2月，这是近三年来万科录得的最低单月销售额。

2月合同销售面积185．2万平方米，上年同期为276．2万平方米；合同销售金额293．7亿元，同比下降34．96％，再创新低。拉长维度，自2021年5月起，已连续10个月销售额同比负增。万科房子是否卖不动了、规模见顶了？

传统主营业务下滑、新业务难抗大梁。试问：万科转型质量咋样？活得好的基本能力练的咋样？

实际上，万科并非一味保守收缩防守，虽口头庆幸不是老大，但2021上半年其还是出手了：中指研究院数据显示，万科权益地价总额约886．5亿元，同比大增175．9％，位列行业第一名，月均拿地额148亿元，进击之势凌厉，激进度几何？

不过，40％拿地销售比出台后，万科快速切换为守势。2021下半年，万科权益拿地额不足330亿，月均拿地额约55亿元，仅为上半年的三分之一。2021年4季度起更是急刹，11月、12月、2022年1月新增土地建面仅90．7、42．5、30万平米。

即便如此，万科也以1274亿元的年度拿地额位列行业第二，与碧桂园的1397亿并没多远，要说没老大野心恐难服众。

只是，从发展质量看，一直高喊活下去、打牢基本盘的万科成绩单并不多光鲜：

2021上半年，万科营收1671．11亿元，同比增长14．19％；归母净利110．47亿元，同比下降11．68％。营业利润219．88亿元，同比下降17．23％。如此营业利润大滑，还是万科2008年后的首次遭遇。

2021前三季营收2714．9亿元，同比增长12．42％，归母净利166．9亿，同比下滑16．0％。“增收不增利”愈发明显。

2021Q1－Q3，整体毛利率22．1％，同比降7．8％。其中，Q3毛利率20．8％，相较上年同期下滑6．3％，主因结算项目地价较高，销售均价却无明显提升。同期，整体净利率9．1％，同比降3．4％，单Q3整体净利率8．1％，同比下滑4％。可谓寒意逼人，要知道自2004年以来，万科净利润率就没有低于10％。

负债方面，1．52万亿的总额负债也仅次于恒大、碧桂园。

激进与保守切换中，除了行业环境，自身流动性也是考量。2021半年报显示，万科94．3％营收仍来自房地产开发结转；已售未结合同金额7819亿元，资产负债表合同负债6942亿元，其是未来业绩的蓄水池，也是保交付的“负债”。

2022开年，万科连披露发债动态：2月21日，万科发布2022年度第三期中期票据募资说明书，注册额度20亿元，拟全部用于商品房项目建设。

据悉，募资拟用于三个住宅项目的开发建设，包括万科雪山二期A11地块、沈阳翡翠观湖一分期项目、西安澜岸项目，预计总投资金额分别为15．26亿元、18．15亿元及33．50亿元。

2月28日，万科公告拟发行不超19．9亿元公司债券。另一厢，拟于3月7日提前兑付并摘牌“19万科01”。

2021年，万科仅完成销售目标的78．5％，是三强中最差的。结合2022年1月的销售额同比腰斩、2月持续再滑。二哥万科基本盘压力几何、转型急迫性几何，还能继续穿越周期吗？

平心而论，万科转型并不算晚。早在2014年，其就开始逐步从房地产开发转向开发和经营服务并重，其间经历了一系列扩张和收缩的战略调整。

2021年中，面对净利13年首次下滑，祝九胜反思转型业务时曾称，“有时候确实是人比人气死人。”与同行相比，有时候比的是规模，有时候比的是创利能力、结利能力，有时候比的是转型发展力，有时候比的是面向未来的能力。在这些能力上，万科承认自己还有所欠缺。

祝九胜坦言，万科当年过于乐观，对转型所需时间、所碰到难度、所需要建立的能力严重估计不足。

目前看，兜兜转转半年，万科有多少反思改变、能力有多少提升？敬畏感、急迫性，不止说说而已，实操效率、精准度更重要。

2022年会上，董事局主席郁亮表示，2022年是集团破釜沉舟、背水一战一年，也是一个新时代的开始。

万科、郁亮将演绎怎样的攻守道？