2、优等生为何交出了“不及格”答卷？

财务数字敲响警钟，将高管层级下放前线，是一种重要的表态。  

细看背后原因，郁亮在2021年业绩报告《致股东》中对业绩下滑所表达的歉意，就可以看得出谨小慎微的态度之下，万科的业绩属实难看。

前不久，以稳健安全著称的房地产龙头企业万科发布2021年报，公司营业收入4528亿元，同比仅增长8．0％，归属于上市公司股东的净利润225．2亿元，同比下降45．7％。

万科2021年度业绩概况，图／万科周刊

翻看万科历年的业绩年报成绩单，在房地产行业来说，也是“优等生”，而在今年的业绩大考中给出这样的成绩，属实有些罕见，这是万科上市31年以来的第三次净利下滑。

时针拨回上市之路，此前两次的业绩泥潭分别出现在1995年和2008年，彼时正值国家宏观调控和全球金融危机，行业经历前所未有的震荡和调整，内里因果有迹可循。

而今年的万科跌回泥潭，甚至大动干戈取消高管层级，下放前线，不得不让人怀疑是不是内部经营管理出现了问题。

带着疑问，郁亮在年报《致股东》中对净利润下降的原因进行了坦诚剖析，他并未全然归结于行业变化、市场因素，而是重点放在自我检讨。

在年报《致股东》中，郁亮坦言，在管理方面公司存在离散度大的问题，进而拉低了整体盈利表现。

离散度首先体现在了项目操盘能力的分化上，万科此前做过不少好的项目，但都没能将这些好项目的可行性优势复制推广，转化成整个集团的标准动作和一致表现。

此外，少数项目也出现了投资上的失误，部分城市投资追高冒进，分布式管理机制会将投资额度直接分到区域，但在市场深度调整的时候，容易造成当地公司高估自身市场潜力，对市场判断过于乐观，拿下自己消化不了的项目。

据iFinD数据，过去几年，万科的销售均价都在1．5－16．万／平，偏向高线城市，但从去年4月起，全国22个城市开始执行“两集中”供地政策，热门城市地块遭严重哄抢，无疑增加了万科的拿地成本。

管理方面离散度大，而业务方面，对于新赛道的开拓，也让万科投入产出不成比例，每一次“试错”都是对业绩的考验。

在新业务的开拓上，万科所付出的成本超过了此前预想，导致对业绩产生了直接影响。

从2014年开始，万科转型多赛道探索，从长租公寓业务的多轮折戟，到如今万物云、物流仓储、万科泊寓、印力等多条路前进，这过程中所面临的难度和付出成本都是万科探索的学费。

万科产业组织架构，图／万科集团官网

值得一提的是，在2021年的财报上，这些新业务“学费”合并报表范围内此部分费用已达80亿元。

这些还在发展的新业务持续性地侵蚀着万科的利润，例如长租公寓和城中村改造等，至今仍然拖累着万科的盈利表现，这些对业绩的影响关系重大。

郁亮虽然都在从自身找原因，但不可否认的是，房地产大环境也在经历着动荡，密集的政策调控与信贷收缩，房地产正在去金融化，回归居住属性。

行业面临变局，前有泛海控股卖身自救，后有背着万亿负债的恒大，在大环境下求稳，万科不得不节衣缩食。

管理离散度大、多赛道探索学费多，在波诡云谲的大环境下，万科取消高管层级的举动势在必行，无论是传统业务还是新业务，让高管下沉一线，真的能挽回下滑的业绩吗？